ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью включает в себя все этапы работы с нашим адвокатом, от обращения заказчика в Адвокатское бюро г. Москвы «Право.Недвижимость.Семья.» и до получения желаемого результата. Если вы продавец – то вы, продав недвижимость, получаете денежные средства без хлопот. А если вы покупатель – вы получаете полное сопровождение сделки с гарантией и становитесь законным собственником квартиры, земельного участка, машиноместа или загородного дома.

Тем самым, все хлопоты по проверке чистоты сделки на предмет отсутствия мошеннической схемы, решение всех вопросов и подготовку документов,  переговоры с участниками сделки, и процесс размещения денег в сейфовой ячейке, по аккредитиву, и оформление сделок в Росреестре, мы полностью возьмем на себя, освободив вас от затрат времени и гарантируя законность сделки.

Часто при покупке недвижимости люди рассуждают так: «Я обратился к риелтору за помощью в купле-продаже недвижимости. Риелтор все знает, юрист, а тем более адвокат для сопровождения сделки с недвижимостью, мне не нужен. Это не так, риелтор зарабатывает на сделке, ему выгодно ее закрыть как можно скорее. Риелтор даже не представляет с какими сложностями потом сталкивается собственник и его адвокат, начиная с судебных разбирательств и хождения по правоохранительным органам, и заканчивая потерей недвижимости. Все потому, что риелтор не имеет юридических знаний и судебной практики оспаривания сделок с недвижимостью, и не знает случаев признания сделок купли-продаже недвижимости недействительными, при постоянно меняющемся законодательстве.

Нас иногда спрашивают, как безопасно оформить сделку с недвижимостью и чем отличается юрист по сопровождению сделок с недвижимостью и адвокат, специализирующийся на этом же. Отвечаем. Все адвокаты нашего Адвокатского бюро имеют высшее юридическое образование, имеют 20-летний опыт работы как по проверки безопасности сделки купли-продажи, так и судебную практику отмены покупки квартиры. Юристы, которые  не являются адвокатами, не являются членами Адвокатской палаты, могут не знать  условий признания сделок недействительными в суде.

Для примера преимущества адвоката перед обычным юристом, мы приведем такой случай из практики.

Обратиться клиент, зовут его Николай. К нему обратился с иском Департамент городского имущества г. Москвы. Он собственник квартиры, а его продавец, как оказалось купил квартиру у другого собственника, который по мнению Департамента незаконно по решению Черемушкинского районного суда г. Москвы приобрел спорную квартиру по наследству. Спор сложный, длился 2 года, отменялось сразу три сделки и решение суда.  Все инстанции были проиграны. Обратимся теперь ко времени проверки квартиры юристом на чистоту для Николая. Если бы юрист имел опыт судебной работы, он бы проверил имеются ли судебные споры по квартире, смог бы изучить наследственное дело у нотариуса, выявил бы судебное решение по спорной квартире. Этого не случилось. Юрист просто не знал основания для отмены сделок. Нам удалось выиграть дело только «по вновь открывшимся обстоятельством» в связи с определением Конституционного суда РФ от  22.06.2017 за № 16-П, где суд признал незаконным ч.1 ст.302 ГК РФ, в части требований государственного органа – Департамента городского имущества г. Москвы по выморочному жилью.

Дополнительно приведем кейсы из практики адвокатского бюро, и адвоката Ждановой Елены Валерьевны, в частности, по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Так, покупатели были предостережены от заключения договора купли-продажи при следующих ситуациях:

  • по покупке квартиры у лица, находящегося на лечении в психо-неврологическом диспансере (по справке ПНД на учете он не состоял, от покупателя информацию скрыл);
  • у мошенника – который подделал паспорт продавца, правоустанавливающие документы, пытаясь выдать себя собственником квартиры. Настоящий продавец сдал мошеннику квартиру в аренду. Возбуждено уголовное дело после проверки нашим адвокатом;
  • у продавца – у которого редкая болезнь памяти (периодами все понимает, периодами нет). Сделку приостановили, и на сделку срочно вызвали врача. Адвокат Жданова Елена Валерьевна обратила внимание на поведение продавца в период подписания договора купли-продажи квартиры и расписки. Продавец не мог заполнить двух слов, когда ему диктовали.
  • по договору долевого участия – при проверке квартиры на безопасность, юристом был выявлен спор (досудебный) между инвесторами по квартире. Соответственно пострадавший инвестор мог обратиться в суд и выиграть дело, отменить сделку.
  • по договору купли-продаже – продавец скрыл наличие бывшей супруги, незаконно снял ее с регистрационного учета (выписал ее) в МФЦ, приватизировал квартиру без нее и выставил квартиру на продажу. Квартиру кстати покупатель подобрал с помощью агентства недвижимости, крупного по Москве, которые ему обещали полное юридическое сопровождение. Хорошо что, клиент подстраховался и обратился к нам.
  • при продаже квартиры, которая перешла собственнику по наследству. Юристом было выявлен спор между наследниками. С учетом опыта в судебных делах по отмене договоров купли-продажи, адвокат как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, дал однозначное заключение – договор купли-продажи будет 100% отменен, такую квартиру покупать нельзя.

Не состоялись сделки по оформлению покупки загородного дома и нежилого здания и:

  • по договору купли-продаже дома в коттеджном поселке – продавец продавал два объединенных участка, им были нарушены права соседей при постановке земли на кадастровый учет.
  • при проверке документов для покупки дома продавец мы выяснили: продавец являлся юридическим лицом, а все коммуникации были оформлены на физическое лицо, который не имеет отношение ни к коттеджному поселку, ни к дому. Выяснили, что проверяемый объект недвижимости находится в споре между инвесторами проекта.
  • по свидетельству о праве собственности и по архивным документам из МосГорБТИ нами были выявлены противоречия в площади земельного участка, требующие устранения продавцом. Оформленная сделка в Росреестре могла быть легко отменена судом.
  • при анализе документов на земельный участок и нежилого помещения, которое хотел приобрести покупатель, наш заказчик, было нами выяснено: на данном участке нельзя производить переустройство нежилого здания без разрешительных документов, разрешенное использование «для эксплуатации…». У города Москва в лице Правительства и Департамента городского имущества есть право и обязанность, в силу Постановления Правительства Москвы №819-ПП, подать иск в суд с требованием привести помещение в первоначальное положение, демонтировать помещение построение без распоряжения города. Не практикующий в суде, юрист может об этом знать?
  • при покупке дачного двух квартирного дома, мы выяснили, что часть дома, которую выставил на продажу продавец не законно поставлена на кадастровый учет. Постановка на учет в Кадастровой палате была продавцом осуществлена по поддельному решению городского суда Московской области. Нам достаточно было поднять архивное дело в суде, которое имел тот же номер, но по иному спору.

 В интересах Продавца (случай из практики):

  • мы оформили сделку купли-продажи, продавец приходит получать деньги в банке. А их в банковской ячейке нет. Только благодаря нашим усилиям, смогли за два часа выявить видеозапись и организовать выемку его сотрудником полиции, и установить преступника – сотрудника банка.
  • чтобы провести сделку с недвижимостью, нащи юристы в интересах продавца заказали проверку денег на их подлинность у банка. Итак, при нас ведется подсчет денег на счетном оборудовании  сотрудником банка, и сотрудник банка выявляет, что якобы 150 000 рублей не хватает.  Адвокат Жданова Е.В. для себя также вела подсчет денег  по купюрам и количеству пачек, одновременно с банковским работником. Денег по ее данным хватает. Мы быстро вызвали охрану, полицию, службу безопасности. Был  пресечен факт попытки обмана продавца и покупателя сотрудником банка.

Вы видите, что без нашей помощи, без проверки юридической чистоты сделки и грамотного юридического сопровождения купли-продажи квартиры или иного объекта недвижимости, договор купли-продажи мог быть отменен впоследствии любым заинтересованным лицом в суде, без возврата  денег покупателю.

Теперь разберемся, что входит в услугу по юридическому сопровождению сделки и какие документы нужны для оформления сделки купли-продажи.

Для продавца

  • поиск покупателя (осуществляют риелторы-партнеры);
  • подготовка и заключение договора аванса: аванс советуем отдавать продавцу физлицу – до 15 000 руб., юридическому лицу (агенту продавца) – от 30 000 до 100 000 рублей;
  • подготовка договора купли-продажи недвижимости: обязательно вносим условия защиты при банкротстве продавца, требований третьих лиц;
  • согласование условий договора купли-продажи со сторонами. У каждого договора имеются существенные условия, без которых сделка будет признана недействительной;
  • согласование условий договора сейфовой ячейки или аккредитива с банком и участниками сделки. Важность проведения взаиморасчетов включает в себя условия выемки денег из ячейки или распоряжением аккредитивным счетом;
  • проведение сделки купли-продажи: подписание договора купле-продажи, договора сейфовой ячейки (аккредитива), размещение денег в ячейку банка, подготовка текста расписки; анализ и урегулирование всех вопросов по договорам ячейки или аккредитиву;
  • регистрация сделки в Управлении Росреестра путем подачи документов в МФЦ и получения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости. Мы подаем в Росреестр договор купли-продажи, правоустанавливающие документы, выписку из ЕЖД, квитанцию об уплате пошлины в размере 2 000 рублей. Если есть договор ипотеки, подаем его и закладную.
  • юридическая консультация на любой стадии оформления  сделки от продавца на нового собственника.

Для покупателя

  • поиск объекта недвижимости (осуществляют риелторы-партнеры);
  • проверка сделки с недвижимостью на юридическую чистоту.  Мы проверяем документы продавца для сделки купли-продажи, при необходимости направляем продавца на психиатрическое освидетельствование или приглашает врача на сделку, берем нотариальное согласие супруги для сделки, изучаем документы-основания собственности продавца на объект недвижимости.
  • подготовка и заключение договора аванса (передача аванса, согласование суммы аванса, существенных условий будущего договора покупки недвижимости, получения на этой стадии всех документов от продавца для проверки безопасности сделки);
  • согласование условий договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости со сторонами и банком для открытия сейфовой ячейки (аккредитива);
  • проведение сделки купли-продажи; подписание договора купли-продажи, размещение денег в ячейку банка (размещение на счет продавца по аккредитивному счету), подготовка и контроль подготовки расписки; анализ и урегулирование всех вопросов по договорам ячейки или аккредитиву.
  • подача документов в МФЦ для регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управлении Росреестра, получение документа о праве собственности на покупателя.
  • консультация юриста по сопровождению сделки с недвижимостью на любой стадии оказания услуги.

По ДОГОВОРАМ ИПОТЕКИ мы дополнительно помогаем продавцу или покупателю, осуществляя:

  • помощь в получении кредитных средств и заключения договора ипотеки;
  • анализ договора ипотеки и консультация клиента; согласование всех спорных вопросов с банком и участниками сделки;
  • анализ договора страхования и консультация клиента; согласование всех спорных вопросов с банком и сторонами;
  • представительство при заключении договора ипотеки и договора страхования;
  • регистрация сделки в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

СРОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ УСЛУГИ – 5 рабочих дней для проверки сделки на чистоту, от 7дней до 30 дней – полное юридическое сопровождение сделки.

 

МОЖНО ЛИ САМОМУ ПРОДАТЬ ИЛИ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ЮРИСТА, специализирующего на проверке и оформлении сделки с недвижимостью?

Можно, но оцените риски. Готовы вы купить  недвижимость и волноваться без ограничения срока? Почему спросите вы, ведь есть срок давности – максимально 3 года. Отвечаю, срок давности есть, но для обращения в суд он начинается со времени, когда истец узнал о нарушенном праве. Истец, таким образом, в любое время может обратиться в суд, доказав причины пропуска срока суду.

Если же сделка альтернативная, необходимо проверять безопасность всех сделок. Так как, если продажа одной квартиры будет отменена судом, то и все альтернативные сделки будут признаны недействительными.

ЗАЧЕМ ЮРИСТ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ, ЕСЛИ Я БУДУ ПРОВОДИТЬ СДЕЛКУ У НОТАРИУСА?

Отвечу, нотариус не является органом следствия и нотариус отвечает перед вами только если он умышленно оформил незаконную сделку. В иных случаях, последствия все те же самые, потерпевший истец отменяет сделку по ст. 301, 302 ГК РФ, возвращает себе квартиру. А покупатель остается без квартиры и без денег, и в лучшем случае, с приговором суда против мошенников.

Сопутствующие услуги

  • проверка квартиры на безопасность сделки;
  • помощь в получении договора ипотеки;
  • переговоры с банком по реструктуризации долга;
  • судебный спор о взыскании задолженности и обращении взыскания на квартиру;
  • судебный спор о признании сделки недействительной.