Как в период заключения договора долевого участия, так и в период его действия, вступления в права собственности на квартиру, между участниками долевого строительства могут возникнуть и возникают споры, взаимные претензии.
Все споры связанные с ДДУ можно разделить на четыре категории.
Судебные дела в сфере Договора долевого участия:
- Споры в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства;
- Споры в связи с передачей объекта строительства по ДДУ с нарушением его качества;
- Споры в связи с расторжением Договора долевого участия (ДДУ) и взыскании убытков;
- Споры о признании права собственности на незавершенное строительство.
До подписания договора долевого участия, стоит проверить Застройщика и объект недвижимости на его юридическую чистоту и репутационные риски.
Задача адвоката — правильно определить предмет спора, собрать доказательства и выиграть спор в судебном или досудебном порядке.
Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Споры в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства. Взыскание штрафа, неустойки по договору долевого участия.
По всем делам, связанным с нарушением прав дольщика, с Застройщика можно и нужно взыскать штраф, неустойку и пени.
Основанием для взыскания за просрочку сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства является нарушение условий договора долевого участия (ДДУ). Не является поводом для освобождения от ответственности предпринимательские риски Застройщика, связанные с нарушений обязательств его контрагентами. Размер неустойки и штрафа определяется судом на день вынесения судебного решения. Штраф по части 6 ст. 13 Федерального закона 214-ФЗ взыскивается судом во всех случаях при отсутствии отказа от иска (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 44-КГ16-2). Штраф рассчитывается по Закону «О Защите прав потребителя» в размере 50% от взысканной судом денежные суммы (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 31-КГ16-1). В том числе, он может быть рассчитан, по условиям ДДУ, являющейся мерой дополнительной ответственности за нарушение сроков передачи квартиры.
Судом может быть снижена неустойка в порядке статьи 333 ГК РФ, но только по заявлению Застройщика. Мотивы такого снижения и его исключительность доказывает ответчик. Иное, говорило бы, что суд встал на сторону Застройщика, чем нарушил бы баланс интересов сторон в договоре долевого участия и освободил от обязанности Застройщика доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.(определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.11.2015 г. № 4-КГ15-48, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 18-КГ15-175).
Часто встречается в судебной практике: дом введен в эксплуатацию, а квартира не передается дольщику. Верховный суд в своем определении от 15.03.2016 г. № 18-КГ15-245 указал «неустойка подлежит выплате при нарушении установленного договором срока передачи объекта долевого строительства независимо от сдачи дома в эксплуатацию в дальнейшем».
Если Застройщик не исполняет решение суда, то участник долевого строительства может повторно обратиться в суд с взысканием новых сумм неустойки и штрафа, что также закреплено в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.05.2016 г. № 4-КГ15-70.
Для взыскания морального вреда суду достаточно доказать факт нарушения прав потребителя.
Споры в связи с передачей объекта строительства по ДДУ с нарушением его качества.
Если Застройщик передает объект долевого участия по качественным характеристикам, которые отличаются от условий договора, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд для взыскания убытков в сумме, необходимой для устранения таких недостатков. Если недостатки являются существенными, то есть, неустранимыми, то по Федеральному Закону «О защите прав потребителя» истец имеет право требовать уменьшения покупной цены квартиры.
Споры в связи с расторжением Договора долевого участия (ДДУ) и взыскании убытков.
В силу статьи 9 ФЗ-214 участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке: нарушения сроков передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, иных случаях. При этом, Застройщик обязан вернуть денежные средства, уплаченные дольщиком по условиям договора долевого участия, а также уплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разница в связи с увеличением цены аналогичной квартиры также подлежит возмещению Застройщиком, в порядке ст. 15 ГК РФ.
Участник долевого строительства может обратиться в суд о расторжении договора долевого участия, взыскании убытков и после сдачи дома в эксплуатацию, о чем разъяснила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 г. № 18-КГ15-188.
Споры о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Иски о признании права собственности на объект незавершенного строительства могут быть заявлены в случае ликвидации Застройщика. В том числе, суд удовлетворяет требования, если истец докажет, что дом в ближайшем будущем не будет достроен, имеются правопритязания кредиторов и признаки банкротства Застройщика. При ликвидированном Застройщике, является ли дольщик членом ЖСК или нет, правового значения не имеет. (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.10.2015 г. № 89-КГ15-10).
Сопутствующие услуги
- подготовка искового заявления, помощь в сборе доказательств;
- подготовка претензии Застройщику;
- ведение гражданского дела по спорам действия ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …»;
- консультирование и ведение судебного спора дистанционно.