С нами - ваше дело правое.

 

+7(495) 295-10-64

+7(916) 607-52-36

Заказать
обратный звонок
Error!

Предварительный договор купли-продажи квартиры. Новостройка.

В Адвокатское бюро "Право.Недвижимость.Семья." обратился гр. В.А., который купил новостройку, аппартаменты два года назад.

Дело осложнялоь тем, что  между клиентом  и застройщиком  ООО "..." не был заключен Договор долевого участия, а заключался Предварительный договор. Что исключает защиту клиента по Федеральному закону № 214. И два года назад В.А. оплатил застройщику стоимость аппартаментов в размере 47.7 кв. метров, а ему построили всего 38 кв. метров. Деньги по дополнительному соглашению вернуть хотят, но через год и по цене новостройки на начальном этапе строительства. Нет уверенности, через год застройщик будет ли существовать.

Адвокатами выработана правовая позиция. Подготовлена и подана претензия. Ведутся переговоры с застройщиком. Мы хотим замены аппортаментов нашего клиента на аппартаменты большей площади. Если новостройку покупателю В.А. предоставляют больше, чем 47.7 кв.м. он доплачивает по цене 136 тр, как  в свое время покупал.

Клиенту разъяснено, что застройщик не имел право без согласия покупателя изменять существенные характеристики аппартаментов. Снижение площади на 10 кв.м. это существенное нарушение условий предварительного договора. Кроме того, застройщиком нарушены сроки передачи аппортаментов покупателю. Судебная перспектива есть.


 Образец претензии по Защите прав потребителя. Новостройка. 

Общество с ограниченной ответственностью "...."

от  ........ , адрес...,  тел......

 ТРЕБОВАНИЕ о ПОНУЖДЕНИИ  ЗАКЛЮЧИТЬ  ОСНОВНОЙ ДОГОВОР  с соответствии

с условиями предварительного договора и дополнительного соглашения к нему.

О рассмотрении вариантов досудебного урегулирования спора.

     "…" февраля 2014 года г. между С.В.А. (далее - "Покупатель") и ООО «… » (далее - "Продавец") был заключен предварительный договор № …/16-02, в соответствии  с  которым Продавец принял на себя обязательства выполнить   комплекс   работ   по  строительству   (возведению)   объекта - здания многофункционального гостиничного комплекса по адресу: город Москва, внутригородское муниципальное образование П.., улица…, вл. .. (ВАО города Москвы), со встроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом (далее – «Здание»). После сдачи объекта законченного строительства и ввода Здания в эксплуатацию (п. 4.2 Договора) Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2015 года (предварительный договор № …/16-02), и затем, в срок до 31 декабря 2016 года (дополнительное соглашение от … апреля 2016 года) подписать Основной договор купли-продажи.

    Согласно Договора купли-продажи нежилого помещения (Основному договору), пункт 1.2. Предварительного договора, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя структурно обособленное нежилое помещение, входящее в состав Здания, состоящее из одной комнаты, а также встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, неотапливаемых помещений (лоджий, балконы), общей площадью 47.00 (Сорок семь целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещений 47.70 кв.м., в осях согласно плану создаваемого объекта, расположенное на 5 этаже, в корпусе .., секции .. Здания, с условным номером ...

    Фактически строительство Здания Продавцом не закончено, Здание не введено в эксплуатацию. Нарушено условие п. 1.3. предварительного договора, а именно: Продавцом произведены существенные изменения проектной документации без согласования с Покупателем, что повлекло серьезное нарушение прав Покупателя в части уменьшения общей площади передаваемого в будущем нежилого помещения на 9,70 кв. (составляет 20% от 47,70 кв.м.).

    Кроме того, Продавцом нарушен п.4.2 предварительного договора: помещение подлежит передаче в степени строительной готовности и инженерного обеспечения согласно проектной документации, имеющейся на дату заключения предварительного договора.

    В соответствии с п. 5.5. предварительного договора Покупатель имеет право требовать расторгнуть предварительный договор в порядке п.3 ст.450 ГК РФ; требовать понуждения заключения Основного договора в порядке и на условиях, определенных Предварительным договором; требовать взыскания с Продавца процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Покупатель имеет право на взыскание неустойки, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки Покупатель не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.5. предварительного договора Покупатель вправе требовать также возмещения убытков, если таковые были вызваны виновными действиями противоположной по договору стороны. Убытки возмещаются в размере реального ущерба. Стороны, в том числе, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.5.7 предварительного договора).

В соответствии с п. 5 ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума ВАС Российской Федерации, № 54 от 11.07.2011 года “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или пиобретена в будущем”:

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

 

Таким образом, разница между ценой нежилого помещения по предварительному договору и текущей рыночной стоимостью такого имущества составляет 80 155,66 долларов США или 2 826 388,57 рублей на дату заключения предварительного договора. Расчет произведен таким образом: на дату заключения предварительного договора … февраля 2014 года курс доллара был 35.26 рублей за один доллар, что составляло 186 687,465 долларов США уплаченных Покупателем.

Сейчас сумма 6 582 600 рублей составляет всего 106 531,801 руб. Такая же разница в цене по предварительному договору и текущей рыночной ценой составляет и по данным независимого эксперта-оценщика. Любой из этих расчетов принимается судом и подтвержден правоприменительной практикой.

 

На     основании  вышеизложенного, 

ПРОШУ заключить Основной договор купли-продажи нежилого помещения (аппортаментом) общей площади 47.70 кв.м., как указано в Предварительном договоре купли-продажи,  в сроки по соглашению сторон. При невозможности выполнить условия предварительного договора от … февраля 2014 года, 

ПРОШУ рассмотреть предложенные варианты ДОСУДЕБНОГО УРЕГУЛИРОВАНИЯ  СПОРА. А ИМЕННО:

  1. Вариант : Продавец и Покупатель заключают новый предварительный договор на приобретение в будущем по основному договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 56 кв.м. (номер помещения в Здании ____, ...12.2016г. зарезервирован). Действующий предварительный договор купли-продажи от … февраля 2016 г. расторгается. Денежные средства в размере 6 582 600 рублей, выплаченные ранее Покупателем, идут в зачет нового предварительного договора. Разница в размере площадей «56.0 кв.м. – 47.70 кв.м. = 8.30 кв.м.» доплачивается Покупателем по цене 138 000 рублей за один кв.м.  или Стороны производят взаиморасчет  нежилого помещения по предварительному договору по сегодняшней цене 157 142,85 руб., и Покупатель доплачивает по цене 157 142,85 руб. за дополнительные до 56.0 кв.м. - 8.30 кв.м
  2. Вариант: Продавец и Покупатель расторгают предварительный договор от … февраля 2014 года и заключают новый предварительный договор купли-продажи на нежилое помещение по данным обмера органами БТИ общей площадью 47.70 кв.м. с зачетом ранее выплаченных Покупателем сумм.
  3. Ответ передать лично в срок до .... года (позвонив предварительно по телефону). В противном случае, Покупатель вынужден обращаться в судебные и правоохранительные органы, в органы по защите прав потребителя, в ФАС России, в Комитет государственного строительного надзора города Москвы  за защитой нарушенного права. Покупатель имеет возможность, время и денежные средства для оплаты услуг адвокатов для доведения дела до положительного решения. 

Подпись __________________________

Дата ______________________________